Prawo do korzystania z parkingu znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej

Prawo do korzystania z parkingu znajdującego się w zasobach spółdzielni

Różnorodność stosunków prawnych korzystania z nieruchomości będących własnością lub w użytkowaniu wieczystym spółdzielni mieszkaniowych, w świetle obowiązującej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych może powodować w praktyce wiele problemów i być zarzewiem konfliktów, w szczególności pomiędzy spółdzielnią a właścicielami mieszkań znajdujących się w zasobach spółdzielni. Do takich konfliktów może dojść między innymi przy korzystaniu z parkingów zlokalizowanych bezpośrednio przy blokach mieszkalnych. Jeden z moich klientów zgłosił się z następującym problemem:

Klient  jest właścicielem mieszkania w bloku wraz  z  współudziałem w użytkowaniu wieczystym nieruchomości na której stoi blok, pozostający w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, która jest jednocześnie zarządcą i właścicielką większości lokali w bloku. Klient po wykupie mieszkania zrzekł się członkostwa w spółdzielni. Ostatnio dowiedział się, że spółdzielnia podjęła uchwałę, na mocy której na parkingu pod blokiem mogą parkować jedynie osoby, które są członkami spółdzielni. Spółdzielnia wydała uprawnionym uchwałą identyfikatory, odmawiając tego przywileju mojemu klientowi.

Czy takie uprzywilejowanie spółdzielców nie narusza praw osób, które wystąpiły ze spółdzielni?  Jakie instrumenty prawne przysługują osobom nie zrzeszonym w spółdzielni, będącym jednocześnie właścicielami mieszkań w zasobach spółdzielni? Sytuacja uzależniona jest od faktu, czy osoba nie pozostająca ze spółdzielnią w stosunku członkostwa jest współwłaścicielem/ współużytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której usytuowany jest parking czy też nie.

Przedłożone przez mojego klienta dokumenty niezbicie wskazywały, że jest On współużytkownikiem wieczystym działki, na której usytuowany jest parking, zatem może na równi ze spółdzielnią oraz właścicielami innych lokali w budynku korzystać z instrumentów przewidzianych prawem, w szczególności przepisami kodeksu cywilnego regulującymi prawa współwłaścicieli i współużytkowników (o tych prawach innym razem) i zaskarżyć uchwalę spółdzielni uprzywilejowującej jej członków, na co pozwala mu art. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Może też próbować skorzystać z uregulowań art. 202 kodeksu cywilnego, podnosząc, że większość współwłaścicieli dokonała czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną. 

Problem powstaje w przypadku, gdy ustanowiona współwłasność lub współużytkowanie gruntu dotyczy tylko i wyłącznie nieruchomości pod blokiem lub obejmuje niewielką część nieruchomości poza obrysem budynku. Spółdzielnia w takiej sytuacji pozostaje jedynym właścicielem/użytkownikiem pozostałych nieruchomości i w związku z tym faktem przysługują jej wyłączne prawa władania takimi nieruchomościami. W takiej sytuacji można próbować wystąpić z roszczeniem o umożliwienie korzystania z parkingu  odwołując się do zasad współżycia społecznego lub odnieść się do warunków technicznych, jakie obowiązują w przypadku budynków mieszkalnych i ich otoczenia. Nieprecyzyjność obowiązujących przepisów  sprawia jednak, że powodzenie tak sformułowanego roszczenia jest  wątpliwe.

Zasygnalizowany problem jest jednym z wielu, jakie występują w praktyce korzystania  z zasobów spółdzielczych przez osoby, które zrezygnowały z członkostwa w spółdzielni. Należy mieć nadzieję, że zapowiadana kolejna nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uwzględni dotychczasowe doświadczenia i wyeliminuje chociaż część problemów. 

 

Komentowanie jest zamknięte