Rozliczenie inwestycji w wynajmowanym lokalu

Jak już kiedyś wspomniałem, w przypadku zawierania umów, bardzo istotne jest, aby strony dokładnie określiły swoje prawa i obowiązki. Konstruując umowę, strony muszą mieć na uwadze, że nie mogą w jej treści zamieścić zapisów, które w jakikolwiek sposób wykluczyłyby czy chociażby ograniczyły, zastosowanie bezwzględnie obowiązujących norm prawnych. Te normy bezwzględnie obowiązujące wskazują podmiotom danego stosunku prawnego ściśle określony sposób postępowania, którego strony nie mogą zmienić.

Czasami jednak normy prawne zezwalają stronom na pewną dowolność (są to tzw. przepisy dyspozytywne, inaczej względnie obowiązujące). Strony mogą zastosowanie takich norm ograniczyć, a nawet wyłączyć. Wszystko zależy od tego czy strony chcą pewne kwestie umowne określić w sposób odmienny od tego, który zaproponował ustawodawca. Dopiero w sytuacji, gdy strony tych kwestii same nie uregulują, zastosowanie znajdą przepisy ustawy.

W związku z powyższym wydaje się niezwykle ważne, aby strony sporządzając umowę miały świadomość, co mogą same uregulować a co jest zależne jedynie od woli ustawodawcy. Jeżeli już strony doprecyzują pewne kwestie (na co pozwoliły im normy dyspozytywne), są one zobowiązane trzymać się swoich ustaleń i jedna ze stron nie może nagle wymagać od drugiej, postępowania zgodnie z normami zawartymi w ustawie. W razie wątpliwości, zawsze warto skonsultować treść umowy z radcą prawnym.

Przykładem takiej normy dyspozytywnej jest art. 676 Kodeksu cywilnego, zgodniez którym jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Sprawa teoretycznie jest prosta. Jeżeli strony umówiły się odnośnie sposobu zwrotu wynajmującemu ulepszonej rzeczy najętej, zastosowanie znajdą zapisy zawarte w umowie łączącej strony. Jeżeli natomiast strony ww. kwestii nie określiły, wynajmujący będzie mógł zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo będzie mógł żądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego.

W praktyce, zdarzają się jednak przypadki, gdy strony uregulowały w umowie kwestię zwrotu rzeczy, np. w ten sposób, że wynajmujący o koszt nakładów ulepszających rzecz będzie pomniejszał miesięczny czynsz najmu. Po zakończeniu okresu, na jaki umowa została zawarta, rzecz zostanie wynajmującemu zwrócona wraz z ulepszeniami bez konieczności zapłaty sumy odpowiadającej wartości ulepszeń. Niestety, bywa tak, że pomimo określenia w umowie kwestii rozliczeń stron, najemca próbuje żądać od wynajmującego, zasłaniając się art. 676 Kodeksu cywilnego zapłaty w wysokości odpowiadającej sumie ulepszeń. Tymczasem wydaje się, że taka możliwość mogłaby w praktyce wystąpić jedynie w nadzwyczajnych przypadkach, w zależności od danego stanu faktycznego.

Również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28.11.2006 r., sygn. akt IV CSK 217/06 wskazał, że warunkiem zastosowania przez wynajmującego ustawowego prawa wyboru, o którym mowa w art. 676 k.c., jest brak umownego uregulowania skutków ulepszenia przez najemcę rzeczy najętej.

Podobnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 07.04.2005 r., sygn. akt II CK 565/04: sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umowa w tym przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 353[1] k.c.). Umowa, według której wartość nakładów poczynionych przez najemcę – i to bez względu na ich charakter (tj. czy są to nakłady konieczne, czy też ulepszenia) – zostanie zwrócona przez wynajmującego w ten sposób, że kwota odpowiadająca wartości tych nakładów będzie sukcesywnie potrącana z czynszu najmu tak, że wysokość miesięcznego czynszu będzie pomniejszana nie więcej niż o około 1/4 jego części, jest w pełni dopuszczalna. 

Jedynie na marginesie chciałbym w tym miejscu zaznaczyć, że nieco inne zasady dotyczą ulepszeń lokalu stanowiącego przedmiot najmu.  Należy jednak poprzeć stanowisko, zgodnie z którym nie wyłączają one odpowiedniego stosowania art. 676 Kodeksu cywilnego. Szczególne uregulowania zawiera również ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 j.t.).

           

 

Komentowanie jest zamknięte